1. Đất vườn là gì và các khái niệm liên quan

Hiện nay, các loại đất tại nước ta được chia thành nhiều nhóm và căn cứ vào tính chất, mục đích sử dụng để phân loại. Trong đó, đất vườn, đất vườn tạp và đất trồng cây lâu năm là 03 khái niệm thường bị nhầm lẫn. Vì thế, để làm rõ đất vườn là gì, trước hết cần phân biệt rằng:

– Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, chỉ được phép trồng các loại cây lâu năm (cây ăn quả lâu năm, cây dược liệu lâu năm, cây công nghiệp lâu năm,…).

– Đối với đất vườn tạp là gì thì hiện vẫn chưa có quy định cụ thể. Tuy nhiên chúng thường được nhắc đến với tên gọi vườn quảng canh. Tại đây các loại cây được trồng trên tổng diện tích sẽ đa dạng hơn, người có quyền sử dụng đầu tư ít về kỹ thuật, lao động nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao.

– Trong khi đó, đất vườn lại thuộc nhóm không xác định và có thể trồng cả cây lâu năm và cây hàng năm.

Vậy đất vườn là đất gì?

Đất vườn là loại đất có thể nằm liền kề, cạnh một thửa với đất ở hoặc tách riêng một cách độc lập. Đất vườn có thể được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây hoa màu.

Nếu muốn sử dụng đất vườn để xây nhà ở thì cần tuân thủ quy định tại Điều 57 Luật đất đai hiện hành về vấn đề chuyển mục đích sử dụng. Người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sai mục đích sử dụng đất.

Đất vườn ký hiệu là gì?

Hiện nay, khi tìm hiểu trên bản đồ địa chính, không ít trường hợp thắc mắc đất vườn được kí hiệu là gì? Tuy nhiên, căn cứ tại Điều 10 Luật đất đai 2013 về vấn đề phân loại đất, đất vườn không được xếp vào nhóm đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp. Vì vậy, việc xác định chính xác đất vườn thuộc nhóm đất nào vẫn còn nhiều tranh cãi. Do đó, trên bản đồ địa chính vẫn chưa có kí hiệu cụ thể cho đất vườn.

Bảng giá đất vườn hiện nay

Về bảng giá đất vườn hiện nay thì phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nhau như: địa điểm bán, diện tích, sự thỏa thuận giữa các bên,… Tuy nhiên, phải đảm bảo quy định về định giá đất vườn được đề cập trong các quyết định do cơ quan có thẩm quyền ban hành theo từng giai đoạn.

Đất vườn và đất trồng cây lâu năm khác nhau như thế nào?

Theo định nghĩa ở trên thì đất trồng cây lâu năm là nhóm đất có thể trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả,… hoặc các loại cây lâu năm khác, có quy định thời gian thu hoạch là từ trên 1 năm. Trong khi đó, đất vườn cũng có thể trồng cả cây hàng năm, cây hoa màu nhưng khác với đất trồng cây lâu năm đó là đất vườn phải gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong khu dân cư.

2. Đất vườn có xây được nhà không?

Khi bắt đầu có hiệu lực, Luật đất đai hiện hành đã quy định, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, Nhà nước là người đại diện và thực hiện vấn đề thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức và yêu cầu họ phải thực hiện nghiêm các quy định về quyền và nghĩa vụ do Nhà nước ban hành.

Về bản chất, những cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu đất. Vì vậy, mục đích sử dụng đất phải đúng theo luật định và quá trình chuyển đổi mục đích (nếu có) phải được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phê duyệt.

Do đó, trả lời cho câu hỏi “đất vườn có xây được nhà không” thì câu trả lời là không. Bởi đất vườn là loại đất chỉ được sử dụng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây ăn quả,… không thuộc phạm vi đất xây nhà ở.

Tuy nhiên, người sử dụng nếu muốn thực hiện xây nhà trên diện tích đất vườn thì có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Ủy ban nhân dân cấp huyện tại nơi quản lý mảnh đó đó sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định cho việc được phép hay không được phép chuyển mục đích sử dụng. Quy trình phê duyệt dựa vào kế hoạch sử dụng đất có thời hạn 12 tháng của huyện (kế hoạch này phải đảm bảo đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra và phê duyệt). Ngoài ra, vấn đề này còn phụ thuộc vào mục đích, nhu cầu mà cá nhân, hộ gia đình đã đề trong tờ đơn xin chuyển mục đích.

3. Điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất vườn

Trong quá trình sử dụng đất, nếu chủ nhân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) thì đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Đảm bảo không có tranh chấp với bên thứ ba.
• Đảm bảo mảnh đất vườn đó không bị kê biên, phát mãi tài sản để thi hành án.

Tùy theo nhu cầu mà mẫu giấy mua bán đất vườn có thể được viết tay hoặc in thành văn bản theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.

4. Quy trình chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất nhà ở

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành và các văn bản, quy định liên quan thì trình tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất nhà ở được thực hiện như sau:

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ để làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích

Chủ thể có nhu cầu chuyển mục đích phải chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

– Điền đầy đủ các thông tin trong tờ đơn xin chuyển mục đích (tờ đơn được in mẫu trong Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT).

– Có thể đầy đủ hoặc một trong ba loại giấy tờ chứng minh diện tích đất vườn cần chuyển mục đích thuộc quyền sử dụng của chủ thể thực hiện chuyển đổi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Một số loại giấy tờ tùy thân như: Sổ hộ khẩu, Thẻ căn cước công dân (có thể thay thế bằng chứng minh nhân dân nếu chưa được cấp Thẻ căn cước công dân).

Tiến hành nộp hồ sơ đã chuẩn bị cho Phòng Tài Nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường sau khi nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích có trách nhiệm:

– Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ được nộp.

– Xác minh tính chính xác và thẩm định mục đích chuyển đổi được đề cập trong tờ đơn.

– Hướng dẫn chủ thể tham gia chuyển mục đích thực hiện các nghĩa vụ có liên quan đến vấn đề tài chính theo luật định.

– Trình các giấy tờ hồ sơ liên quan lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để xác định diện tích đất đó được phép hay không được phép chuyển mục đích.

– Chỉ đạo các chủ thể có liên quan thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính tại khu vực.

– Trong trường hợp Phòng Tài Nguyên và Môi trường phát hiện hồ sơ bị thiếu hoặc có vấn đề không hợp lệ thì phải thông báo, hướng dẫn cho chủ thể thực hiện chuyển mục đích bổ sung, hoàn chỉnh (thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ).

Thực hiện nghĩa vụ nộp phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở sẽ xảy ra hai trường hợp sau:

– Trường hợp 1: chuyển từ đất vườn sang đất nhà ở trong cùng thửa đất đã có nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức: (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) × 50% 

– Trường hợp 2: chuyển từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm sang đất nhà ở thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính theo công thức: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. 

Cần lưu ý rằng, tất cả giá đất đều sử dụng giá tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định cho phép chuyển mục đích.

Hạn mức chuyển đổi đất vườn sang đất ở

Hiện nay, theo các quy định tại Luật đất đai hiện hành và các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thi hành thì không có một quy định cụ thể nào về vấn đề hạn mức hay còn gọi là diện tích tối đa khi chuyển mục đích sử dụng đất. Liên quan đến vấn đề này, luật định sẽ giao thẩm quyền về cho các cấp chính quyền trong vấn để cho phép chuyển mục đích, quyết định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại từng địa phương.

5. Đất nhà vườn là gì?

Trong khái niệm đất vườn là gì, do có nét tương đồng nên không ít người thắc mắc đất nhà vườn là gì. Thực chất trong Luật đất đai hiện hành không có bất kỳ một khái niệm cụ thể nào về đất nhà vườn. Đây là tên gọi được được người trong giới bất động sản ngầm hiểu với nhau là mảnh đất vườn. Trong đó, một phần đất đã được chuyển đổi thành đất thổ cư hợp pháp để phục vụ cho việc xây dựng công trình, nhà ở tùy theo nhu cầu. Phần còn lại chính là đất vườn và sẽ dùng để trồng các loại cây yêu thích để tạo nên một không gian sống xanh, thoáng mát.

Quy hoạch đất nhà vườn là gì

Căn cứ theo Khoản 2 Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai hiện hành thì có thể hiểu quy hoạch đất (quy hoạch sử dụng đất) là việc từng địa phương lên kế hoạch sử dụng đất một cách phù hợp cho từng giai đoạn, mục đích. Đất được quy hoạch hoạch là vùng đất nằm trong bảng kế hoạch đó.

Vậy, quy hoạch đất nhà vườn là quá trình phân bổ, khoanh vùng một diện tích nhất định và được sử dụng cho việc xây dựng các nhà vườn. Tùy vào từng mục đích sử dụng khác nhau mà cơ quan có thẩm quyền sẽ chia đất theo một cách cụ thể khác nhau.

Quy hoạch đất ở nhà vườn có thể “bán” (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được không

Để xác định cụ thể vấn đề quy hoạch đất ở nhà vườn có bán được không thì cần làm rõ các trường hợp đất trong diện quy hoạch được quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013.

Trường hợp đất không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Đối với trường hợp đất nằm trong khu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng hiện vẫn chưa có kế hoạch cụ thể về vấn đề sử dụng đất hàng năm thì người sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng, cho, thừa kế,…

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Khi đất đã nằm trong khu quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cấp huyện phê duyệt thì người sử dụng đất không được phép thực hiện xây nhà mới hay các công trình khác cũng như cây lâu năm. Nếu như có ý định sửa chữa đối với công trình đã có sẵn từ trước đó thì cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Có thể thấy, khi đất đã nằm trong khu quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng vẫn sẽ có những quyền hạn nhất định (bao gồm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cho đến khi chính thức có quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng như kế hoạch đã đề ra.

Hy vọng qua bài viết trên đây, bạn đọc sẽ tìm được câu trả lời cho vấn đề đất vườn là gì. Đồng thời, cần phân biệt rõ ràng giữa đất vườn và những loại đất “tương tự” để tránh nhầm lẫn và bị xử phạt hành chính do sai phạm mục đích sử dụng.